Die Geschichte der Immobilienblasen beginnt im siebten Jahrhundert vor Christus, im heutigen Anatolien. Dort herrschte König Midas, der – wie sein Namensvetter aus den griechischen Sagen – für seinen Reichtum berühmt war. Weil Gold und Silber damals knapp waren, vermehrte Midas sein Vermögen mit einem Trick: Er ließ den Metallgehalt der Münzen reduzieren, was für eine Geldflut auf den anatolischen Märkten sorgte. Dieser vermeintliche Wohlstand löste einen massenhaften Ansturm auf Villen und Landhäuser aus: Die Preise schossen erst in den Himmel und stürzten dann wieder ab, als der Münzbetrug aufflog. Die erste Immobilienblase war entstanden.

Der König Midas des 21. Jahrhunderts heißt für viele Kritiker Mario Draghi. Sie glauben, dass der Chef der Europäischen Zentralbank die Fehler aus der Antike wiederholt: Die zu starke Ausweitung der Geldmenge, verbunden mit historisch niedrigen Zinsen, führe früher oder später zu einer Immobilienblase.

Schon seit einiger Zeit streiten Ökonomen und Anleger über die Frage: Wie real ist diese Gefahr einer Immobilienblase für Deutschland? Erst in der vergangenen Woche veröffentlichte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sein jährliches Frühjahrsgutachten. Der Tenor: Vorbei ist die Zeit scheinbar unbegrenzt steigender Preise in Städten wie München, Hamburg oder Köln.

Indiz: Der Boom erreicht das Umland

Die Kaufpreise dort seien schon heute weit überzogen, in München etwa um 75 Prozent. Das Limit sei erreicht – auch weil die Mieten den Kaufpreisen hinterherhinken: "Seit nunmehr fünf Jahren in Folge steigen die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten, was allgemein die Sorge um eine Immobilienblase wachsen lässt", heißt es im Gutachten. Die Logik dahinter: Wenn die Kosten einer Wohnung deutlich schneller steigen als die Rendite durch Mieteinnahmen, ist das ein Indiz für reine Spekulationskäufe. Gekauft wird heute nur, um morgen teurer zu verkaufen.

Unter den Ökonomen ist man bei der Frage nach einer Immobilienblase gespalten. Zu den Warnern gehört etwa Karl-Werner Hansmann, emeritierter Wirtschaftsprofessor der Universität Hamburg. Er sagt: "Wir befinden uns längst in einer Immobilienblase."

Hansmann hat die Immobilienkrisen der Nullerjahre in Spanien und den USA nach Gemeinsamkeiten untersucht. Entstanden ist eine Liste von sechs Kriterien, die eine Immobilienblase charakterisieren:

  • Die Kaufpreise steigen deutlich schneller als die Mieten.
  •  Die Kaufpreise sind auf einem hohen Niveau – und wachsen immer stärker.
  • Die Preise ziehen zuerst für Wohnungen in Top-Lagen an, später erreicht der Boom auch Randgebiete oder das Umland.
  •  Die Hypothekenzinsen für Immobilienkäufe liegen bei unter drei Prozent.
  •  Die durchschnittlichen Tilgungsraten liegen bei unter vier Prozent.
  •  Der Anteil der Fremdfinanzierung ist zu hoch; als riskant gilt laut Hansmann dabei ein Wert von über 70 Prozent.

"Alle sechs Kriterien sind seit 2015 in Deutschland erfüllt", sagt Hansmann. Für seine Analyse des deutschen Markts bezieht er sich auf verfügbare Daten von Banken und dem Online-Portal Immobilienscout24. Die Methodik ist aus der Not geboren: Offizielle Zahlen, etwa zur durchschnittlichen Tilgungsrate in Deutschland, gibt es kaum.

Besonders drastisch erscheint in Hansmanns Analyse die immer weiter klaffende Lücke zwischen Mieten und Kaufpreisen, die er anhand eines Immobilien-Angebotsindex beziffert: Während die Mieten in Deutschland demnach zwischen 2007 und Herbst 2016 um 29 Prozent stiegen, kletterten die Preise für Neubauten und Bestandsimmobilien um 63 beziehungsweise 59 Prozent. Wie das ZIA wertet Hansmann das als starken Beleg für zunehmend spekulative Investments.